Kenapa Nilai Bank Lebih Rendah Daripada Harga Rumah?

Harga yang dipersetujui oleh penjual dan pembeli belum tentu sama dengan nilai yang digunakan bank. Jika jurangnya besar, jumlah pembiayaan pembeli mungkin tidak mencukupi.

Jika penilaian bank lebih rendah daripada harga jualan, pembeli mungkin perlu menambah deposit daripada wang tunai sendiri, atau memohon pinjaman dengan jumlah lebih kecil daripada yang dirancang.

Bagaimana penilaian bank berfungsi

Apabila pembeli memohon pinjaman perumahan, bank tidak menerima harga jualan secara automatik. Bank melantik penilai untuk menentukan nilai pasaran hartanah secara bebas.

Bank biasanya mengambil kira nilai penilaian dan harga jualan apabila menentukan pembiayaan. Jika nilai penilaian lebih rendah, pembeli mungkin mendapat jumlah pinjaman yang lebih kecil dan perlu menyediakan tunai tambahan.

Penilai melihat data transaksi sebenar di kawasan berkenaan, bukan harga iklan. Mereka juga mengambil kira keadaan hartanah, keluasan, umur bangunan dan faktor lokasi.

Kenapa nilai bank boleh lebih rendah

• Transaksi terkini di kawasan sekitar direkodkan pada harga lebih rendah.
• Keadaan rumah tidak menyokong harga yang diminta.
• Permintaan pasaran untuk lokasi tersebut perlahan.
• Unit pesaing dijual pada harga lebih kompetitif.
• Ciri atau status hartanah mengehadkan nilai yang boleh disokong.
• Ubah suai yang dibuat tidak menambah nilai seperti yang diharapkan pemilik.

Kos ubah suai tidak semestinya menaikkan nilai pada jumlah yang sama, terutama jika reka bentuknya mengikut cita rasa peribadi.

Kesan sebenar kepada transaksi anda

Masalah menjadi lebih sukar apabila pembeli sudah membuat bayaran tempahan tetapi tidak mampu menampung perbezaan harga. Transaksi boleh gagal walaupun kedua-dua pihak pada awalnya bersetuju.

Dalam keadaan ini, biasanya terdapat tiga jalan:

• Pembeli menampung perbezaan dengan wang tunai tambahan, jika mampu.
• Penjual bersetuju menurunkan harga supaya selari dengan nilai bank.
• Transaksi ditamatkan mengikut terma dokumen yang dipersetujui.

Tidak semua pembeli yang bergantung pada pinjaman mempunyai simpanan tambahan yang mencukupi. Penjual mungkin perlu memilih antara merundingkan semula harga atau mencari pembeli lain yang mempunyai kedudukan kewangan berbeza.

Apa yang boleh dilakukan lebih awal

Anda tidak boleh mengawal penilaian bank, tetapi anda boleh mengurangkan risiko jurang berlaku:

• Tetapkan harga berasaskan data transaksi, bukan harga iklan jiran. Ini titik permulaan yang paling penting.
• Kenal pasti transaksi terkini di kawasan anda sebelum menetapkan harga permintaan.
• Bersedia dengan justifikasi jika hartanah anda memang berbeza — keluasan tanah lebih besar, kedudukan lot yang lebih baik, atau penambahan yang sah.
• Fahami julat yang munasabah, bukan satu angka tunggal. Penilaian bukan sains tepat.

Harga yang berada dalam julat disokong data dapat mengurangkan risiko jurang penilaian, walaupun keputusan akhir masih bergantung pada penilai dan bank pembeli.

Apa perlu dibuat apabila terdapat jurang

Jika penilaian lebih rendah daripada harga yang dipersetujui, semak data dan kemampuan pembeli sebelum membuat keputusan.

Tanya sama ada pembeli seterusnya mungkin menghadapi masalah yang sama. Jika transaksi setara menyokong nilai yang lebih rendah, menukar pembeli sahaja mungkin tidak menyelesaikan jurang tersebut.

Bandingkan pilihan untuk merundingkan harga, mendapatkan semakan penilaian atau memasarkan semula. Setiap pilihan mempunyai kesan pada masa dan kos. Lihat juga punca rumah lama tidak terjual.

Bolehkah pembeli meminta penilaian semula?

Dalam sesetengah keadaan, pembeli boleh meminta semakan semula. Permintaan itu perlu disokong oleh maklumat yang belum diambil kira, seperti penambahan yang sah, keluasan tanah atau transaksi terkini yang lebih relevan.

Namun semakan semula bukan jaminan perubahan. Penilai bekerja berdasarkan data, dan jika data kawasan memang menyokong nilai yang lebih rendah, hasilnya kemungkinan besar kekal.

Menyediakan maklumat sokongan yang tepat sejak awal lebih berkesan daripada mempertikaikan keputusan selepas ia dikeluarkan.

Penilaian boleh berbeza antara bank

Setiap bank melantik penilai sendiri, dan hasil penilaian boleh berbeza sedikit antara institusi.

Ini bermakna pembeli yang memohon di bank lain mungkin mendapat keputusan berbeza. Namun, menukar bank bukan jaminan jurang yang ketara akan hilang kerana penilai tetap melihat data pasaran dan ciri hartanah.

Ubah suai yang mungkin mempengaruhi nilai

Pemilik boleh terkejut apabila ubah suai yang mahal tidak menaikkan penilaian pada jumlah yang sama.

Kerja yang memulihkan fungsi asas seperti bumbung, pendawaian dan paip membantu keadaan rumah. Namun, nilai tambah tetap bergantung pada perbandingan pasaran; kerja hiasan mengikut cita rasa peribadi belum tentu dipandang sama oleh pembeli atau penilai.

Jika anda sedang menimbang ubah suai sebelum menjual, lihat perlukah ubah suai rumah sebelum dijual.

Kesimpulan

Sebelum menetapkan harga, fahami julat nilai yang boleh disokong oleh data. Jurang yang besar boleh menyukarkan pembeli yang bergantung pada pinjaman perumahan.

Kurangkan risiko itu dengan menyemak cara menentukan harga pasaran rumah sebelum rumah dipasarkan.