Kenapa Nilai Bank Lebih Rendah Daripada Harga Rumah?

Harga yang dipersetujui antara pemilik dan pembeli belum tentu sama dengan nilai yang diterima oleh bank. Jika jurangnya besar, pembiayaan pembeli dan keseluruhan transaksi boleh terganggu.

Jika penilaian bank lebih rendah daripada harga jualan, pembeli mungkin perlu menambah deposit daripada wang tunai sendiri, atau memohon pinjaman dengan jumlah lebih kecil daripada yang dirancang.

Bagaimana penilaian bank berfungsi

Apabila pembeli memohon pinjaman perumahan, bank tidak menerima harga jualan secara automatik. Bank melantik penilai untuk menentukan nilai pasaran hartanah secara bebas.

Jumlah pinjaman yang diluluskan dikira berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga jualan dan nilai penilaian bank. Jadi jika bank menilai lebih rendah, jumlah pinjaman turut berkurangan — dan jurang itu menjadi tanggungan pembeli.

Penilai melihat data transaksi sebenar di kawasan berkenaan, bukan harga iklan. Mereka juga mengambil kira keadaan hartanah, keluasan, umur bangunan dan faktor lokasi.

Kenapa nilai bank boleh lebih rendah

• Transaksi terkini di kawasan sekitar direkodkan pada harga lebih rendah.
• Keadaan rumah tidak menyokong harga yang diminta.
• Permintaan pasaran untuk lokasi tersebut perlahan.
• Unit pesaing dijual pada harga lebih kompetitif.
• Data penilai menunjukkan risiko pembiayaan lebih tinggi.
• Renovasi yang dibuat tidak menambah nilai seperti yang diharapkan pemilik.

Poin terakhir itu kerap mengejutkan pemilik. Wang yang dibelanjakan untuk renovasi tidak semestinya diterjemahkan kepada nilai penilaian yang lebih tinggi — terutama untuk renovasi yang bersifat citarasa peribadi.

Kesan sebenar kepada transaksi anda

Masalah menjadi lebih sukar apabila pembeli sudah membuat bayaran tempahan tetapi tidak mampu menampung perbezaan harga. Transaksi boleh gagal walaupun kedua-dua pihak pada awalnya bersetuju.

Dalam keadaan ini, biasanya terdapat tiga jalan:

• Pembeli menampung perbezaan dengan wang tunai tambahan, jika mampu.
• Penjual bersetuju menurunkan harga supaya selari dengan nilai bank.
• Transaksi dibatalkan, dan kedua-dua pihak kembali ke titik permulaan.

Tidak semua pembeli yang bergantung pada pinjaman mempunyai simpanan tambahan yang mencukupi. Penjual mungkin perlu memilih antara merundingkan semula harga atau mencari pembeli lain yang mempunyai kedudukan kewangan berbeza.

Apa yang boleh dilakukan lebih awal

Anda tidak boleh mengawal penilaian bank, tetapi anda boleh mengurangkan risiko jurang berlaku:

• Tetapkan harga berasaskan data transaksi, bukan harga iklan jiran. Ini titik permulaan yang paling penting.
• Kenal pasti transaksi terkini di kawasan anda sebelum menetapkan harga permintaan.
• Bersedia dengan justifikasi jika hartanah anda memang berbeza — keluasan tanah lebih besar, kedudukan lot yang lebih baik, atau penambahan yang sah.
• Fahami julat yang munasabah, bukan satu angka tunggal. Penilaian bukan sains tepat.

Harga yang berada dalam julat disokong data dapat mengurangkan risiko jurang penilaian, walaupun keputusan akhir masih bergantung pada penilai dan bank pembeli.

Bila jurang memang berlaku

Jika penilaian sudah keluar dan lebih rendah daripada harga persetujuan, bertindak berdasarkan angka, bukan emosi.

Tanya sendiri: adakah anda akan mendapat penilaian yang berbeza daripada pembeli seterusnya? Jika data transaksi kawasan memang menyokong nilai yang lebih rendah, pembeli seterusnya kemungkinan besar akan berdepan keputusan penilaian yang sama.

Dalam kes itu, menurunkan harga bukan kekalahan — ia pengiktirafan terhadap apa yang pasaran sedang bayar. Menolak dan memasarkan semula selama berbulan-bulan sering berakhir dengan harga yang lebih rendah lagi. Lihat punca rumah lama tidak terjual.

Bolehkah meminta penilaian semula

Dalam sesetengah keadaan, pembeli boleh meminta semakan semula penilaian, terutama jika terdapat maklumat yang tidak diambil kira — contohnya penambahan yang sah, keluasan tanah yang lebih besar, atau transaksi terkini yang lebih relevan.

Namun semakan semula bukan jaminan perubahan. Penilai bekerja berdasarkan data, dan jika data kawasan memang menyokong nilai yang lebih rendah, hasilnya kemungkinan besar kekal.

Menyediakan maklumat sokongan yang tepat sejak awal lebih berkesan daripada mempertikaikan keputusan selepas ia dikeluarkan.

Penilaian boleh berbeza antara bank

Setiap bank melantik penilai sendiri, dan hasil penilaian boleh berbeza sedikit antara institusi.

Ini bermakna pembeli yang memohon di bank lain mungkin mendapat keputusan berbeza. Namun, menukar bank bukan jaminan jurang yang ketara akan hilang kerana penilai tetap melihat data pasaran dan ciri hartanah.

Renovasi yang menambah nilai berbanding yang tidak

Pemilik sering terkejut apabila renovasi bernilai puluhan ribu tidak menaikkan penilaian setimpal.

Secara amnya, kerja yang memulihkan keadaan asas — bumbung, pendawaian, paip, struktur — lebih diiktiraf berbanding kerja hiasan yang mencerminkan citarasa peribadi. Dapur dan bilik air yang berfungsi baik memberi kesan; reka bentuk yang sangat spesifik selalunya tidak.

Jika anda sedang menimbang renovasi sebelum menjual, ini pertimbangan penting. Lihat perlukah renovate rumah sebelum dijual.

Kesimpulan

Sebelum menetapkan harga jual rumah, pemilik perlu faham anggaran nilai bank. Harga yang terlalu jauh daripada kemampuan pembiayaan pembeli akan menyukarkan jualan, terutama untuk pembeli yang bergantung kepada pinjaman rumah.

Cara paling berkesan untuk mengelakkan masalah ini bukan berlaku pada peringkat penilaian — ia berlaku pada hari anda menetapkan harga. Rujuk cara menentukan harga pasaran rumah sebelum rumah dipasarkan.